白城市城市管理行政执法局公开征求《关于加强白城市物业管理工作的实施意见》修改意见的公告
（征求意见稿）
白城市城市管理行政执法局公开征求《关于加强白城市物业管理工作的实施意见》修改意见的公告
为切实提升居民小区物业管理服务水平，改善人居环境，我局起草了《关于加强白城市物业管理工作的实施意见》，现公开征求意见，如有意见或建议，请于2022年10月30日前将意见或建议反馈到白城市城市管理行政执法局。
联系人：张爽
联系电话：0436-3588809
电子邮箱：1637395962@qq.com
通信地址：白城市洮北区胜利东路9-3-1号楼
邮政编码：137000
为进一步贯彻落实国家和省、市相关文件精神，促进基层社会治理体系和物业管理服务工作相结合，充分调动街道、社区、居委会、业主委员会和物业服务企业，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的物业发展理念，切实提升居民小区物业管理服务水平，改善人居环境，根据国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理条例》等有关法规，结合我市实际，制定本实施意见。
一、工作目标及基本原则
（一）工作目标
以改善城市人居环境、全面提升物业管理服务质量和服务水平为目标，依法构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。充分发挥党建工作组织和引领作用，着力打造一批“红心物业”示范项目，实现党建引领下的物业工作高质量发展；充分发挥各行政主管部门行政监管和引导作用，进一步规范物业服务行为，消除物业行业发展乱象，完善小区基础配套设施建设，为居民群众营造良好的生活环境，不断提升群众获得感、幸福感、安全感。
（二）基本原则
一是坚持立足当前与着眼长远相结合。既要解决好当前物业管理中群众反映强烈的热点难点问题，提高物业服务企业服务质量；又要着眼于物业管理长效机制的建立，实现物业管理工作的科学化、规范化、市场化和可持续发展。
二是坚持统筹兼顾与突出重点相结合。要将物业管理工作贯穿于前期物业和物业服务的全过程，寓管理于服务之中；抓住体制机制问题和物业费收支等重点环节，提升物业管理的整体水平。
三是坚持专业化管理与自治式管理相结合。区别不同物业管理区域的实际情况，坚持以专业化物业服务企业管理为主，自治式管理为辅，国有物业管理模式兜底的多模式物业管理，努力实现物业管理全覆盖。
四是坚持行政监管与市场调节相结合。在充分发挥政府监管职能，规范物业市场秩序的同时，更加注重发挥市场的调节作用，创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境，提高物业市场活力，培育和扶持一批基础好、具有潜力的本地的物业服务企业。
二、组织领导
建立“属地管理、行业监管”的物业管理工作机制。各县（市、区）政府，各开发区（园区）管委会负责本行政区域内住宅小区物业管理工作，成立物业管理工作领导小组，定期会商解决物业重点难点工作。街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行物业管理工作职责。
三、相关部门工作职责
住建部门：负责物业管理活动的监督管理工作，制定物业管理相关政策和措施；指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理、调解物业管理纠纷；对物业招投标活动进行监督管理；对建筑物及其附属设施的维修资金交存、使用情况进行监督管理；组织开展物业管理相关培训；对违反物业管理活动的行为，依法予以处罚；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
街道（乡镇）：对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；组织建立辖区物业管理的领导机构；指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；对物业服务企业服务质量检查考评；物业管理项目监管；指导、监督业主委员会的成立、改选和换届；物业项目审查备案；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作；依法对失管状态下的应急物业服务进行指导和监督；协调处理辖区内物业服务投诉；对违反《吉林省物业管理条例》的违法违规行为，依法依规进行行政处罚；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
组织部门：落实街道（社区）、乡镇（村委会）党建工作责任，指导物业行业完善党组织建设，推动“红心物业”建设；督促各单位将本单位干部职工居住信息报给相应社区（村委会）备案；对在物业行政管理工作中不作为或慢作为、侵害业主和物业服务企业合法权益的机关、企事业单位领导干部、公职人员进行提醒谈话并及时纠正其相应行为。
宣传部门：负责引导全市物业管理方面的宣传工作，倡导业主爱护小区、遵规守约，引导广大业主自觉缴纳物业费；解读物业管理相关规定。
机关党工委：负责将物业治理工作纳入各包保部门作风建设内容，开展监督考核；督促央企和上挂部门将本单位干部职工居住信息报给相应的社区备案，要求机关干部、公职人员（包括央企和上挂部门）主动支付物业费等各类规定费用，发挥模范带头作用。
城管部门：负责依法查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间的行为；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
自然资源部门：依法负责物业管理区域内建设活动的监督检查工作，开展定期巡查和重点巡查，认定违法建筑、违法建设行为，并将认定情况交由城市管理执法部门查处；房屋不动产登记或产权转移时，将物业费结清凭证作为必要的审核凭证材料；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
应急部门：协调处置突发性物业管理应急事件，调查处理物业管理过程中发生的安全生产事故；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
消防救援机构：将物业服务企业纳入“双随机、一公开”监管范围。加强消防法律、法规宣传，督促、指导、协助有关单位做好消防宣传；依法查处物业服务企业消防违法行为，依法加强对违反《中华人民共和国消防法》第六十条，《吉林省物业管理条例》第一百二十二条第三项，《高层民用建筑消防安全管理规定》第四十七条规定的查处力度；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
人民法院：建立物业案件专门通道，快立快审，落实“府院联动”机制，依法维护物业服务企业和业主的合法权益；对街道（社区）、乡镇（村委会）依法作出清退催告，对仍拒不退出的企业，依法处理；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
公安部门：推进民警进社区，负责监督检查治安、技防、保安服务等活动；开展交通安全宣传教育；指导交通安全设施设置工作；对出租屋、日租房进行登记管理；对饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人、从建筑物中抛掷物品、违反规定制造噪声干扰他人正常生活等行为依法予以处罚；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
发改部门：会同物业行政主管部门依法制定住宅小区前期物业服务收费标准；并向社会定期公布；依法对物业服务企业的收费项目、收费标准进行管理和监督；受理物业服务收费价格咨询和投诉；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
司法行政部门：负责建立完善物业管理纠纷调解机制，设立调解机构，充分发挥物业管理纠纷调解委员会的作用；负责市人民政府物业管理相关政策的合法性审核工作；负责依法行政监督管理工作；做好人民调解进小区工作；督导小区矛盾协调和处理机制的落实等工作；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
环保部门：在公安部门对物业管理区域内噪声扰民情况依法处罚时予以技术支持；依法对餐饮企业油烟污染环境情况进行查处；依法查处工业噪声、废气等影响物业管理区域内环境的行为；处理因工业噪声问题引起的投诉、纠纷；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
教育部门：负责牵头做好住宅小区幼儿园和教育培训机构的监督管理工作；积极开展物业主题教育活动，促进家庭提高缴纳物业服务费意识；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
信访部门：负责物业管理问题来访的登记、接待、转送等相关工作；设立物业投诉举报电话；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
卫健部门：负责二次供水的预防性卫生监督工作；依法负责二次供水卫生许可证核发和涉及饮用水卫生安全的产品进行监督检查；负责物业小区卫生防病工作的指导和监督；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
市场监管部门：监督检查住宅小区内的商业经营活动；依法负责对从事物业服务经营活动营业执照的核发工作；依法查处无证经营等违法行为；负责物业管理区域电梯等特种设备的安全检查；对价格公示、违规收费活动的监督检查；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
民政部门：负责监督协调物业管理区域内经民政部门登记注册的社区社会组织；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
人社部门：鼓励支持物业从业人员参加职业技能培训，符合条件的给予培训补贴，支持物业服务企业开展技能人才评价工作，提高从业人员整体素质和技能水平；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
纪检部门：负责对工作推动不力、敷衍塞责的相关部门单位主要领导进行约谈；对违反工作纪律、玩忽职守、徇私舞弊的相关部门单位工作人员，依法依纪严肃处理；实施法律、法规规定的物业管理方面的其他职责。
四、工作内容
（一）发挥党建引领作用。物业行政主管部门组织牵头并督促各县（市、区），各开发区（园区）管委会建立物业行业党组织，推进物业管理机构、物业服务企业和业主委员会等多元主体，共同参与物业基层治理，并将物业管理工作纳入党建工作重要内容，开展监督考核。
（二）规范前期物业管理。物业行政主管部门负责对物业招投标活动进行监督管理，投标人少于三个或者住宅规模不超过6000平方米的，经物业所在地的县（市、区）人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人。
（三）加强物业服务监管。街道（社区）、乡镇（村委会）在物业行政主管部门的指导下要开展经常性物业服务专项检查，对收费项目不明码标价、擅自提高收费标准、收支情况不公开、擅自利用公共部位及设施谋取私利、不按合同约定提供服务等违法违规行为，以及存在管理差、服务差、不回应业主合理投诉等问题的，应约谈物业服务企业负责人。
（四）完善基础配套设施。市住建部门结合老旧小区综合整治改造或专项工程建设，通过分步改造和规范治理，逐步对老旧小区公建配套设施不完善的进行补缺。改造完善安防监控系统，实施全市住宅小区智能化系统工程建设，提高物业服务安防技防能力。
（五）健全物业管理制度。
一是完善并公开收费标准。物业服务收费价格在发改部门指导下由业主与物业服务企业协商并依法确定，收费标准可参照前期物业收费政府指导价格。物业服务企业应严格按照合同约定的物业服务等级标准提供服务。在全市住宅小区建立服务收费公示板，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，使业主明明白白消费，同时，促进物业服务企业提高服务质量。物业服务企业应每年最少向业主公开一次物业服务合同履行情况，并严格按照法律、法规及相关规定的要求，适时以适当方式公布小区业主欠费情况.
二是加大对公职人员无故拖欠物业费的催讨力度。对依法无正当理由拖欠物业服务费的党员干部和公职人员可以采取下列措施：1.宣传引导：利用各类媒体在全市多形式、多角度大力正面宣传引导公职人员发挥党员干部模范带头作用，营造风清气正的物业管理环境。2.调查摸底：由街道（乡镇）会同物业服务企业对本辖区内拖欠物业费的公职人员进行调查摸底，了解核实拖欠人员姓名、住址、单位、职务、拖欠金额、企业名称等相关信息。3.事先告知：对拖欠物业服务费的公职人员，由物业服务企业负责督促其尽快支付所拖欠的物业服务费。4.联合催交：由街道办事处（乡镇人民政府）、业主委员会会同物业服务企业对拖欠物业服务费的公职人员，通过上门、贴单、电话、短信等多种方式进行联合催交。5.函告提醒：由住宅小区所属街道办事处（乡镇人民政府）函告其所在单位，由所在单位进行约谈提醒。6.约谈教育：由各级组织部门对拖欠依据。物业服务费的党员干部进行约谈教育，要求党员干部带头遵守社会公共道德和公共秩序，带头履行缴费义务。7.通报批评：由各地物业治理行业主管部门对其进行通报批评并报送至各县(市、区)党政一把手和组织部门。
三是建立物业服务纠纷调处工作机制。根据《中华人民共和国人民调解法》《吉林省物业管理条例》，成立市物业纠纷调处指导委员会，建立健全物业纠纷调解组织网络；分别在市（区）、街道（乡镇）、社区设立物业纠纷人民调解委员会；并因地制宜设立物业纠纷调解工作室，建立物业纠纷调解专家库；充分发挥人民调解工作在物业纠纷处理中的作用，探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业纠纷调解工作新模式。
四是建立物业服务府院联动工作机制。基层人民法院要建立物业管理诉讼“绿色通道”，设立府院联动机制办公室；加强专业解纷一体化建设，在物业矛盾多发领域积极与政府部门联动；对拖欠物业服务费、拒交物业专项维修资金的诉讼案件实行限时15日调解、审结完成机制；立足源头预防、前端治理，建立府院信息互通、资源共享、效力对接的工作联动机制，完善人民调解、行政调解、司法调解联动工作体系。
五是建立健全物业服务考核评比体系。加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。物业行政主管部门和街道（乡镇）共同制定考评制度和细则，各县（市、区）政府负责对街道（社区）、乡镇（村委会）进行综合考核，各县（市、区）街道、乡镇人民政府负责对物业服务企业进行综合考核，每半年公布一次考评结果，以有效推动物业标准化服务。切实调动起各方面的工作积极性，促进各级物业管理工作再上新台阶。
六是建立物业服务长效法制培训机制。深入推进《吉林省物业管理条例》及相关法规规章的宣传贯彻，制定宣贯活动实施方案，成立领导小组，组建宣讲团，通过媒体宣传推广、推行以案释法、提升业主缴费意识、公开相关配套文件、增设物业咨询热线等形式开展线上宣贯。通过走进各县（市、区），开展“面对面”集中巡回宣贯；走进街道（乡镇），开展“点对点”专题座谈交流；走进社区，进行“手把手”业务指导；走进企业，开展“一对一”物业从业人员培训；走进小区，进行“心贴心”现场答疑。通过“线上线下”齐发力，掀起学法、懂法、用法、守法、执法的热潮，提高对物业管理工作重要性的认识，增强监管部门、企业、从业人员、业主学法守法的自觉性。
五、工作要求
（一）严肃工作纪律。相关部门单位出现工作推动不力、敷衍塞责的，由纪检监察机关约谈提醒部门主要领导。对部门单位工作人员违反工作纪律、玩忽职守、徇私舞弊的，由纪检监察机关依法依纪严肃处理。
（二）加大扶持力度。各地人力资源和社会保障部门安排公益性岗位要向社区物业管理人员倾斜，由街道（乡镇）统一管理，对在社区（村委会）物业管理工作中表现优秀的，适当延长公益性岗位时间。
（三）做好舆论引导。各级司法部门、物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府要大力普及物业管理法律法规知识，各类媒体要大力宣传优秀社区、优秀小区和优秀物业服务企业，爱国卫生运动委员会、直属机关工作委员会应组织政府各部门及直属单位每年集中开展一次小区环境卫生治理志愿活动，营造良好的物业管理工作氛围。
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